Агробізнес

Земельне рейдерство в агробізнесі рідко починається з комбайнів на полі. Найчастіше воно починається з документів: сумнівної реєстраційної дії, «нового» договору оренди, підробленого підпису пайовика, корпоративного конфлікту або появи конкурента, який переконує власників паїв переукласти договори.

Для агрокомпанії головний ризик полягає не лише у втраті землі. Під загрозою може опинитися врожай, техніка, договори з пайовиками, кредитні зобов’язання, репутація перед банком та майбутня посівна кампанія.

Перший рівень захисту — юридичний аудит земельного банку. Компанія повинна мати актуальний реєстр кожної ділянки: кадастровий номер, площа, власник, строк договору, дата державної реєстрації права оренди, розмір орендної плати, наявність обтяжень, арештів, судових спорів або спадкових ризиків. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права, тому самого паперового договору недостатньо.

Другий рівень — контроль строків договорів оренди. Якщо договори закінчуються через 3–6 місяців, агрокомпанія вже запізнилася з роботою. Потрібно завчасно контролювати поновлення, готувати проєкти договорів, комунікувати з пайовиками, фіксувати направлення листів і не допускати прострочень орендної плати. Закон «Про оренду землі» визначає, що строк договору встановлюється за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Третій рівень — постійний моніторинг реєстрів. Якщо конкурент або недобросовісний реєстратор внесе зміни щодо права оренди, компанія має дізнатися про це не через місяць, а максимально швидко. Регулярна перевірка Державного реєстру речових прав, кадастрових даних, судових справ та виконавчих проваджень дозволяє виявити атаку на ранньому етапі.

Четвертий рівень — захист урожаю. Урожай треба юридично прив’язати до законного користувача поля: мати документи на насіння, добрива, пальне, агротехнологічні операції, акти виконаних робіт, фото- та відеофіксацію посівів, договори з підрядниками, охороною, елеваторами та перевізниками. У разі конфлікту це допоможе довести, хто фактично обробляв землю і за чий рахунок був вирощений урожай.

П’ятий рівень — швидка реакція на захоплення поля. Якщо на поле зайшла чужа техніка, не варто обмежуватися телефонними дзвінками. Потрібно негайно фіксувати подію, викликати поліцію, складати заяву про кримінальне правопорушення, збирати дані про техніку, водіїв, підрядників, замовників робіт, робити фото- і відеозйомку, залучати адвоката та готувати звернення до суду щодо заборони вчинення певних дій.

Шостий рівень — корпоративна безпека. Часто атака на землю починається не з пайовиків, а з компанії: зміни директора, учасників, статуту, банківських повноважень або печатки. Тому агробізнесу потрібно контролювати корпоративну структуру, доступ до електронних ключів, повноваження бухгалтерії, директора, землевпорядника та осіб, які працюють із реєстраторами.

Сьомий рівень — робота з пайовиками. Земельний банк не можна захистити лише судами. Якщо пайовики не отримують орендну плату вчасно, не мають комунікації з компанією або вважають, що їх ігнорують, конкурент легко використає це проти орендаря. Сильна агрокомпанія веде системну роботу з власниками паїв: пояснює умови договорів, допомагає зі спадщиною, своєчасно платить і швидко реагує на скарги.

Головне правило: земельне рейдерство легше попередити, ніж зупиняти в розпал жнив. Адвокати Адвокатського об’єднання «Європейський правозахист» надають правову допомогу у земельних правовідносинах, зокрема у спорах щодо договорів оренди землі, емфітевзису, права власності на землю, межових спорів та захисту бізнесу.

Для агрокомпанії земельний банк — це один із головних аргументів у переговорах із банком. Але для кредитора важлива не лише кількість гектарів у презентації, а юридична якість цих гектарів: чи є право власності або оренди, чи зареєстровані права, чи стабільні договори, чи немає спорів, арештів, подвійної оренди або ризику втрати землі після видачі кредиту.

Перше, що перевірить банк, — структуру земельного банку. Одна справа — земля у власності агрокомпанії, інша — орендовані паї, емфітевзис, суборенда або фактичне користування без належних документів. Земельний кодекс України дозволяє передавати у заставу земельні ділянки та права на них, зокрема право оренди, емфітевзис і суперфіцій, якщо інше не передбачено законом. Для земельної ділянки або права на неї обов’язковим є кадастровий номер.

Друге — чи може саме банк бути заставодержателем. Для сільськогосподарських земель закон встановлює спеціальне правило: заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки. Це означає, що аграрна земля як забезпечення має специфічний правовий режим і потребує ретельної підготовки документів.

Третє — державна реєстрація прав та обтяжень. Банк перевірить Державний реєстр речових прав, Державний земельний кадастр, наявність іпотеки, арештів, заборон відчуження, податкової застави, судових спорів, виконавчих проваджень. Державна реєстрація є офіційним підтвердженням державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав та їх обтяжень.

Четверте — якість договорів оренди паїв. Для банку важливо, щоб договори були підписані належними власниками, мали достатній строк дії, були зареєстровані, не містили слабких умов для дострокового розірвання, а орендна плата сплачувалася вчасно. Якщо значна частина земельного банку закінчується через 6–12 місяців, банк може знизити вартість забезпечення або вимагати додаткову заставу.

П’яте — переважні права та обмеження щодо розпорядження землею. Сільськогосподарські землі приватної власності не можуть передаватися власниками у заставу без згоди суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки. Тому банк аналізуватиме орендарів, переважне право, порядок отримання згод і можливість майбутнього звернення стягнення.

Шосте — реальність виробничого циклу. Земельний банк цікавить банк не сам по собі, а як джерело майбутнього cash flow. Тому перевіряються посівні площі, сівозміна, договори на поставку насіння, добрив, пального, договори з елеваторами, страхування, урожайність, історія продажів, наявність аграрних розписок або інших обтяжень майбутнього врожаю. За законом аграрна розписка забезпечується заставою майбутнього врожаю, а кредитор має право моніторити такий врожай.

Сьоме — судові та корпоративні ризики. Банк обов’язково перевірить, чи немає спорів із пайовиками, колишніми власниками, громадами, податковими органами, кредиторами або учасниками товариства. Також аналізуються повноваження директора, статут, рішення учасників про отримання кредиту та передачу майна в заставу.

Головне правило для агрокомпанії: перед походом до банку земельний банк потрібно «юридично почистити» — оновити реєстр ділянок, перевірити договори, зареєструвати права, усунути помилки, підготувати згоди, підтвердити відсутність боргів перед пайовиками та зібрати пакет документів по кожному ключовому масиву.

Адвокати Адвокатського об’єднання «Європейський правозахист» можуть допомогти агрокомпаніям із юридичним аудитом земельного банку, перевіркою договорів оренди, супроводом застави або іпотеки, підготовкою документів для банку та захистом у спорах із пайовиками, кредиторами чи державними реєстраторами. Об’єднання працює, зокрема, з малим і середнім бізнесом, кредитними, іпотечними та земельними питаннями.

Купівля сільськогосподарської землі — це не просто підписання договору у нотаріуса. Це угода з високими юридичними ризиками: помилка в кадастровому номері, неврахований орендар, арешт, спір зі спадкоємцями або порушення обмежень земельного ринку можуть перетворити «вигідну купівлю» на багаторічний судовий процес.

1. Не перевірити, чи має покупець право купувати землю.

З 1 січня 2024 року українські юридичні особи отримали право купувати сільськогосподарську землю за встановлених законом умов, а ліміт для фізичних та юридичних осіб збільшено до 10 тис. га. Для іноземців, іноземних юридичних осіб та осіб без громадянства доступ до ринку сільськогосподарської землі залишається закритим до рішення на референдумі.

2. Купувати ділянку без перевірки кадастрового номера.

Кадастровий номер — це «паспорт» земельної ділянки. Через електронні сервіси можна отримати інформацію про право власності та речові права на ділянку за кадастровим номером.

3. Не перевірити власника.

Продавець у переговорах і власник у реєстрі — не завжди одна й та сама особа. Потрібно перевірити документи продавця, підставу набуття права власності, сімейний стан, спадкову історію та наявність співвласників.

4. Ігнорувати орендаря.

Багато сільськогосподарських ділянок уже перебувають в оренді агропідприємств. Покупець може стати власником землі, але не зможе користуватися нею до завершення договору оренди.

5. Не перевірити переважне право купівлі.

Якщо є особа, яка має переважне право на купівлю, порушення процедури може створити ризик оскарження угоди.

6. Не перевірити обтяження.

Арешт, іпотека, заборона відчуження, податкова застава або судовий спір можуть заблокувати реальне користування ділянкою або поставити під сумнів законність угоди.

7. Погодитися на занижену або непрозору оплату.

Розрахунки за землю мають бути документально підтверджені. «Готівкова доплата» створює ризики для обох сторін: від податкових питань до неможливості довести реальну ціну угоди.

8. Не перевірити цільове призначення та фактичне використання.

Покупець має розуміти, що саме він купує: пай для товарного сільгоспвиробництва, особисте селянське господарство, ділянку під фермерство чи інший вид землі. Від цього залежить можливість використання ділянки в бізнес-моделі.

9. Не провести юридичну перевірку меж.

Конфлікти з сусідами, накладення меж, помилки в землевпорядній документації або фактичний обробіток «не тієї» ділянки часто виявляються вже після купівлі.

10. Думати, що нотаріус перевірить усе.

Нотаріус перевіряє законність посвідчення угоди, зокрема відповідність набувача вимогам статті 130 Земельного кодексу за спеціальним порядком. Але нотаріус не проводить повноцінний юридичний due diligence бізнес-ризиків покупця.

Перед купівлею сільськогосподарської землі варто провести окрему юридичну перевірку: власник, кадастр, реєстри, оренда, обтяження, суди, податки, межі, переважні права та структура покупця.

Адвокати Адвокатського об’єднання «Європейський правозахист» надають правову допомогу у земельних правовідносинах, зокрема щодо договорів оренди землі, емфітевзису, права власності на землю та межових спорів. За супроводом купівлі землі або юридичним due diligence ділянки можна звернутися до АО «Європейський правозахист».

Для агрокомпанії земельний банк — це не просто кількість гектарів у презентації для банку чи інвестора. Це основа виробництва, заставної вартості бізнесу, переговорної сили з елеваторами, постачальниками та кредиторами. Тому втрата навіть частини орендованих паїв може швидко перетворитися на фінансову проблему.

Перше, що потрібно зробити, — провести аудит усіх договорів оренди землі. У компанії має бути єдина таблиця по кожній ділянці: кадастровий номер, площа, власник, строк договору, дата державної реєстрації, розмір орендної плати, порядок індексації, умови поновлення, наявність спадкових або судових ризиків. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації, а речові права виникають, змінюються та припиняються з моменту такої реєстрації.

Друге — контролювати строки закінчення договорів. Не можна згадувати про поновлення за місяць до завершення оренди. Для агрокомпанії правильний горизонт контролю — мінімум 12–18 місяців. Закон передбачає, що орендар, який належно виконував договір, має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, але для реалізації цього права потрібно своєчасно повідомити орендодавця та додати проєкт договору.

Третє — не допускати боргів перед пайовиками. Прострочення орендної плати, конфлікти через індексацію, натуральну оплату або невиконані обіцянки щодо допомоги селу створюють ґрунт для переходу паїв до конкурентів. Навіть юридично сильний договір не врятує земельний банк, якщо пайовики системно незадоволені орендарем.

Четверте — перевірити старі договори. Частина договорів могла бути укладена до змін антирейдерського законодавства. Для таких договорів правила поновлення можуть залежати від умов самого договору та законодавства, чинного на момент його укладення. Тому не можна автоматично застосовувати один шаблон до всього земельного банку.

П’яте — працювати зі спадкоємцями та новими власниками. Смерть пайовика, продаж земельної ділянки, дарування або спадкування не повинні залишатися поза увагою юридичного відділу. Потрібно своєчасно встановлювати нового власника, комунікувати з ним, переоформлювати документи та контролювати реєстраційні дії.

Шосте — захищатися від подвійної оренди та реєстраційних атак. Якщо право оренди не зареєстроване або документи оформлені з помилками, конкурент може спробувати зареєструвати інше право користування. Саме тому важливо перевіряти не лише паперові договори, а й Державний реєстр речових прав, кадастрові дані, обтяження, арешти та судові спори.

Сьоме — не ігнорувати людський фактор. Земельний банк тримається не лише на договорах, а й на довірі пайовиків. Агрокомпанії варто мати відповідального менеджера по роботі з орендодавцями, фіксувати звернення, швидко реагувати на скарги, допомагати з документами та не допускати ситуації, коли пайовик дізнається про умови договору лише від конкурента.

Головне правило: земельний банк потрібно захищати постійно, а не тоді, коли пайовики вже підписують договори з іншою компанією. Адвокати Адвокатського об’єднання «Європейський правозахист» надають правову допомогу у земельних правовідносинах, зокрема у спорах щодо укладення та виконання договорів оренди землі, емфітевзису, права власності на землю та межових спорів.

Ринок землі на сьогодні стрімко зростає. В результат цього постає питання кадастрової вартості земельної ділянки.

Будь-які дані про зареєстровані об'єкти підлягають обліку земельними органами. Як правило, земля і будівлі на ній мають досить вагому вартість. Однією з важливих характеристик обліку об'єктів нерухомості є саме їх кадастрова вартість, тобто вартість, встановлена для них державою.

Кадастрова вартість земельних ділянок - це розрахункова величина, що визначається в результаті державної кадастрової оцінки землі з урахуванням їх класифікації за цільовим призначенням. Ця величина може змінюватися.

Кадастровою вартістю вважається результат виконаних у відповідності із законодавством оцінки вартості землі за плату.

Знати про кадастрову вартість землі необхідно при сплаті податку на майно, укладання договорів купівлі – продажу, розподілу майна, розрахунку платежів при спадкуванні, оформленні іпотеки.

Для оцінки кадастрової вартості необхідно враховувати площу об’єкта, розташування, районну інфраструктуру, технічні характеристики земельної ділянки.

Кадастрова вартість регулюється законами України «Про оцінку земель», «Про державний земельний кадастр», «Про землеустрій».

Досить часто органи місцевого самоврядування встановлюють економічно необґрунтовану завищену кадастрову вартість земельної ділянки для наповнення місцевого бюджету. При цьому порушуються права підприємців, власників нерухомості та орендарів.

Адвокати адвокатського об’єднання «Європейський правозахист» допоможуть Вам в оскарженні рішень місцевої влади, якими затверджена ця кадастрова оцінка.

Фахівці адвокатського об’єднання «Європейський правозахист» також допоможуть у замовлені незалежної експертизи оцінки кадастрової вартості, в тому числі порівняно з іншими аналогічними землями в місцевості.

Для агрокомпанії договір оренди землі — це не просто папір, а основа земельного банку, посівної, кредитування та вартості бізнесу. Втрата кількох ключових ділянок може зруйнувати цілісний масив, ускладнити логістику та створити конфлікт із пайовиками. Тому захищати договір потрібно не тоді, коли орендодавець уже підписав угоду з іншим орендарем, а заздалегідь.

Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права, а відносини оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі» та Земельним кодексом України.

1. Перевірте реєстрацію права оренди

Перший крок — переконатися, що право оренди зареєстроване в Державному реєстрі речових прав. Підписаний договір без належної реєстрації не дає агрокомпанії повноцінного захисту від третіх осіб.

Red flag: договір є в архіві компанії, але право оренди не зареєстроване або зареєстроване з помилками.

2. Перевірте строк договору та календар поновлення

Агрокомпанія повинна вести окремий реєстр договорів із датами закінчення. За кожним паєм має бути зрозуміло: коли завершується договір, коли треба направити орендодавцю повідомлення про поновлення, хто відповідальний за контакт із власником.

Орендар, який належно виконував договір, має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, але для цього потрібно вчасно направити лист-повідомлення та проєкт додаткової угоди.

3. Не допускайте боргу з орендної плати

Найсильніший аргумент проти агрокомпанії — прострочення орендної плати. Навіть невеликі системні затримки створюють підставу для конфлікту, розірвання договору або відмови орендодавця від поновлення.

Потрібно мати підтвердження кожної оплати: банківські платіжки, відомості, акти, розписки, документи щодо натуральної форми розрахунків.

4. Зафіксуйте комунікацію з орендодавцем

Усі важливі повідомлення краще направляти письмово: про поновлення договору, зміну реквізитів, виплату орендної плати, пропозицію підписати додаткову угоду. Усні домовленості з пайовиком у земельному спорі часто не працюють.

Red flag: менеджер «домовився по телефону», але немає листа, повідомлення, доказу вручення або підписаного документа.

5. Перевірте правильність даних у договорі

У договорі мають збігатися кадастровий номер, площа, власник, реєстраційні дані, строк, розмір орендної плати та цільове призначення землі. Помилки в кадастровому номері або даних власника можуть створити проблему при поновленні, судовому захисті або зміні власника ділянки.

6. Контролюйте зміну власника землі

Продаж або спадкування паю не повинні заставати агрокомпанію зненацька. Потрібно моніторити зміни власників і одразу налагоджувати контакт із новим власником. Договір оренди не варто «пускати на самоплив» після смерті орендодавця чи продажу ділянки.

7. Захищайте масив, а не лише окремий пай

Для агробізнесу критично важлива цілісність земельного масиву. Якщо конкурент починає «вибивати» окремі ділянки всередині поля, це може створити проблему для обробітку всього масиву. Тому треба швидко реагувати на перші сигнали: відмови пайовиків, підозрілі довіреності, нові пропозиції від конкурентів, спори щодо меж.

8. Готуйтеся до суду до початку конфлікту

У компанії має бути готовий пакет документів: договір, витяг із реєстру, платіжні документи, листування, докази користування землею, акти обстеження, документи щодо посівів. Це дозволить швидко подати позов, заяву про забезпечення позову або заперечення проти незаконної реєстрації права іншої особи.

Висновок

Щоб захистити договір оренди землі, агрокомпанія має діяти системно: перевірити реєстрацію, вести календар строків, платити орендну плату без прострочень, письмово фіксувати комунікацію, контролювати зміну власників і зберігати докази користування землею.

Найгірша стратегія — згадати про договір лише тоді, коли пай уже переоформлений на іншого орендаря. Найкраща — побудувати внутрішню систему контролю земельного банку, де кожен договір має відповідального, строк, документи та план поновлення.

Для агрокомпанії орендований пай — це не просто рядок у земельному банку. Це частина виробничого циклу: посіви, сівозміна, логістика, договори з елеватором, кредитні ліміти та майбутній урожай. Тому продаж власником земельної ділянки третій особі може стати для орендаря серйозним ризиком. Саме для таких ситуацій закон передбачає переважне право орендаря на купівлю землі.

Суть переважного права проста: якщо власник вирішив продати сільськогосподарську земельну ділянку, орендар має пріоритет на її купівлю за тією ціною та на тих умовах, які пропонуються покупцю. Закон України «Про оренду землі» прямо передбачає, що орендар має переважне право на придбання орендованої земельної ділянки у разі її продажу, якщо він може мати таку землю у власності і сплачує ціну, за якою вона продається.

Але важливо розуміти: орендар не завжди є першим у черзі. За статтею 130-1 Земельного кодексу України переважне право на купівлю сільськогосподарської землі мають суб’єкти першої та другої черги. Орендар належить до другої черги і реалізує своє право за відсутності суб’єкта першої черги або у разі його відмови.

Щоб не втратити шанс на купівлю, орендарю потрібно мати порядок у документах. Договір оренди має бути чинним, право оренди — зареєстрованим, а дані про ділянку — коректними в Державному земельному кадастрі та Державному реєстрі речових прав. Якщо право оренди не зареєстроване або в документах є помилки, орендар може фактично втратити можливість довести своє переважне право.

Ключовий етап — повідомлення про продаж. Власник земельної ділянки зобов’язаний не пізніше ніж за два місяці до укладення договору купівлі-продажу зареєструвати намір продажу в Державному реєстрі речових прав. Нотаріус має повідомити суб’єктів переважного права про такий намір, а орендар, який бажає скористатися правом купівлі, повинен належним чином повідомити про це нотаріуса.

Найпоширеніша помилка орендаря — зволікання. Якщо протягом місяця з дня належного повідомлення орендар не заявив про бажання купити ділянку, не з’явився для укладення договору або фактично проігнорував процедуру, вважається, що він відмовився від переважного права.

Друга помилка — думати, що можна купити землю дешевше, ніж інший покупець. Переважне право не означає право диктувати власнику свою ціну. Орендар має погодитися на ціну та істотні умови, за якими продається ділянка. Якщо ціна або умови продажу змінюються, процедура повідомлення має проводитися повторно.

Третя помилка — не готувати фінансування заздалегідь. Якщо орендар заявляє про бажання купити пай, але не має коштів або не готовий до швидкого нотаріального оформлення, переважне право може бути втрачено. Агрокомпанії варто заздалегідь мати список стратегічно важливих паїв, бюджет викупу та рішення власників або керівника щодо придбання.

Якщо ділянку продали з порушенням переважного права, орендар може звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Але одночасно позивач повинен внести на депозитний рахунок суду суму, яку за договором мав сплатити покупець. Тому судовий захист потребує не лише правової позиції, а й фінансової готовності.

Головне правило для агрокомпанії: переважне право працює лише тоді, коли орендар контролює реєстри, строки, документи та комунікацію з пайовиками. Адвокати Адвокатського об’єднання «Європейський правозахист» можуть допомогти з перевіркою договорів оренди, супроводом купівлі землі, захистом переважного права орендаря, підготовкою документів для нотаріуса та представництвом у судових спорах щодо земельних прав. Практика об’єднання охоплює земельні правовідносини, зокрема питання емфітевзису, договорів користування землею та судового захисту інтересів клієнтів.

Згідно з ч.1 ст 651 ЦК України, розірвання договору можливе за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 3 ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї сторони, договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, яке перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, відповідно до ст. 148-1 Земельного кодексу України.

У випадку розірвання договору оренди землі за погодженням сторін, кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування збитків.

Юристи адвокатського об’єднання «Європейський правозахист» нададуть Вам професійну допомогу у вирішенні проблемних питань.

Якщо договір оренди розривається з ініціативи орендаря, то орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, на землях несільськогосподарського призначення - за 1 рік, якщо протягом цього періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.

Стаття 32 Закону України «Про оренду землі» повідомляє, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" та умов договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у випадку невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" та умов договору з наступних підстав : невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі"; невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору; випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншим законодавством.

Факт розірвання договору оренди підлягає реєстрації. Зареєструвати розірвання договору може як орендар, так і орендодавець.

У випадку відсутності реєстрації припинення права оренди земельної ділянки, орендар зможе користуватися земельною ділянкою. Тому варто вчасно зареєструвати розірвання договору оренди.

Адвокатське об’єднання «Європейський правозахист» гідно представить Ваші інтереси в суді та допоможе у подальших юридичних діях.

Для агропідприємства пайовик — це не просто орендодавець, а власник ключового виробничого ресурсу. Якщо відносини з пайовиками не контролювати юридично і комунікаційно, земельний банк може почати «сипатися»: спочатку з’являються претензії, потім заяви про розірвання договорів, а далі — судові спори та перехід паїв до конкурентів.

Найпоширеніша претензія пайовиків — несвоєчасна або неповна виплата орендної плати. Конфлікт може виникнути через затримку платежу, неправильну індексацію, сплату «натурою» без належного оформлення, відсутність підтвердження виплати або різне розуміння умов договору. Закон «Про оренду землі» визначає орендну плату як платіж, який орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою, а умови, строки та розмір такої плати встановлюються договором.

Друга типова категорія спорів — розірвання договору оренди. Пайовики часто звертаються до суду, якщо вважають, що агрокомпанія порушує умови договору: не платить орендну плату, використовує землю не за призначенням, погіршує стан ґрунтів, не повертає ділянку після закінчення договору або не виконує додаткові домовленості.

Третя проблема — поновлення договорів оренди. Агропідприємство може вважати, що договір автоматично продовжиться, а пайовик — що строк уже закінчився і він має право передати землю іншому орендарю. Щоб не втратити пай, компанія повинна заздалегідь контролювати строки, направляти повідомлення, готувати проєкти додаткових угод і перевіряти, які саме умови поновлення передбачені конкретним договором.

Четверта група спорів — помилки в реєстрації прав. Якщо договір є в папці, але право оренди не зареєстроване або в реєстрі є помилки щодо кадастрового номера, площі чи сторін договору, це створює ризик подвійної оренди, рейдерської атаки або судового спору. Державна реєстрація речових прав є офіційним підтвердженням державою набуття, зміни або припинення прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

П’ята типова ситуація — зміна власника паю. Пай може перейти у спадщину, бути подарований або проданий. Якщо агрокомпанія не відстежує нового власника, не оновлює контакти та не комунікує з ним, через певний час може з’явитися позов про розірвання договору або вимога передати ділянку іншому користувачу.

Щоб попередити судові спори, агропідприємству варто діяти системно. По-перше, вести електронний реєстр усіх паїв: кадастровий номер, власник, строк договору, дата реєстрації, орендна плата, історія виплат, спадкові та судові ризики. По-друге, мати підтвердження кожного платежу: банківські документи, відомості, акти, розписки, документи щодо натуральної форми оплати. По-третє, не допускати усних домовленостей щодо землі — будь-які зміни мають оформлюватися письмово.

Окремо потрібно працювати з пайовиками як із партнерами. Своєчасна оплата, зрозуміле пояснення умов договору, допомога зі спадковими документами, швидка реакція на скарги та регулярна комунікація часто дешевші, ніж судовий процес і втрата масиву землі.

Головне правило: спір із пайовиком майже завжди починається задовго до позову. Його можна побачити заздалегідь — у простроченій оплаті, невідповіді на звернення, помилках у реєстрі або невчасно поновленому договорі.

Адвокати Адвокатського об’єднання «Європейський правозахист» можуть допомогти агропідприємствам провести аудит договорів оренди паїв, перевірити реєстрацію прав, підготувати документи для поновлення договорів, врегулювати конфлікти з пайовиками та представляти інтереси компанії в судових земельних спорах. На сайті об’єднання серед напрямів роботи зазначені, зокрема, земельні відносини, оренда майна та юридична допомога бізнесу.

Купівля агропідприємства — це не лише придбання техніки, складів, елеватора чи корпоративних прав. У більшості випадків головний актив агробізнесу — це земельний банк. Саме від якості прав на землю залежить, чи зможе покупець реально обробляти поля, отримувати врожай і повернути інвестиції.

Перше, що потрібно перевірити, — правову природу земельного банку. Частина ділянок може бути у власності підприємства, частина — в оренді, суборенді, емфітевзисі або користуванні за старими договорами. Необхідно скласти повний реєстр ділянок: кадастровий номер, площа, власник, строк договору, орендна плата, дата державної реєстрації права, наявність обтяжень та судових спорів. Відомості про земельні ділянки мають перевірятися через Державний земельний кадастр, а речові права — через Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Закон про Державний земельний кадастр визначає кадастровий номер як індивідуальний номер земельної ділянки, а Закон про державну реєстрацію речових прав регулює визнання і захист державою таких прав.

Друге питання — якість договорів оренди землі. Потрібно перевірити, чи підписані договори належними власниками, чи не закінчується строк оренди найближчим часом, чи зареєстроване право оренди, чи немає подвійних договорів, спадкових спорів або претензій пайовиків. Особливу увагу варто приділити умовам про орендну плату, індексацію, порядок поновлення, дострокове розірвання та зміну власника земельної ділянки. Закон «Про оренду землі» передбачає, що строк оренди визначається сторонами, але не може перевищувати 50 років, а орендар має переважне право на придбання земельної ділянки у разі її продажу за встановлених законом умов.

Третій блок перевірки — ризик втрати земельного банку після угоди. Формально компанія може показувати 3 000 гектарів в обробітку, але юридично стабільними можуть бути лише 2 000. Інші ділянки можуть мати незареєстровані договори, конфлікт із пайовиками, прострочену орендну плату або домовленості «на словах». Для покупця це означає прямий ризик: після зміни власника підприємства частина землі може перейти до конкурентів.

Четверте — перевірка обмежень щодо набуття сільськогосподарської землі. Якщо угода передбачає не лише купівлю корпоративних прав, а й перехід права власності на землю, потрібно перевірити вимоги Земельного кодексу України, структуру власності покупця, кінцевих бенефіціарів, площу землі у власності та наявність іноземного елементу. Земельний кодекс містить спеціальні правила щодо набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення та переважного права купівлі.

П’ятий напрям — суди, борги та реєстраційні ризики. Варто перевірити судові справи з орендодавцями, громадами, податковими органами, банками, кредиторами та колишніми учасниками товариства. Окремо аналізуються арешти, іпотеки, податкові застави, виконавчі провадження, кримінальні провадження щодо посадових осіб, а також історія змін керівника, учасників і реєстраційних дій.

Юридичний due diligence земельного банку має завершуватися не загальною фразою «ризики є», а конкретною картою ризиків: які ділянки стабільні, які потребують переукладення договорів, де необхідна робота з пайовиками, які права треба зареєструвати, а які гектари краще не враховувати в ціні угоди.

Головне правило для покупця: не платити за гектари “на папері”, які юридично не захищені. Перед купівлею агропідприємства потрібно перевірити не лише компанію, а й кожну критичну ділянку земельного банку. Саме це дозволяє правильно визначити ціну бізнесу, умови угоди та механізм захисту покупця після придбання

Згідно ч.2 ст. 152 Земельного кодексу України, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Статтею 387 ЦК України передбачено, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Згідно ст. 330 ЦК України, в разі, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо згідно статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього.

Статтею 396 ЦК України передбачено, що особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права відповідно до норм глави 29 ЦК України, в тому числі і на витребування цього майна від добросовісного набувача.

Для відстоювання своїх прав та інтересів власнику слід подавати до суду позов до володіючого невласника про повернення майна (так званий віндикаційний позов).

Адвокати адвокатського об’єднання «Європейський правозахист» допоможуть Вам у складанні віндикаційного позову та подачі його до суду.

Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, якщо між власником (законним володільцем) і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача відповідно до частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння. За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.

Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.

Норми статті 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.

На віндикаційні позови держави та територіальних громад (в особі органів державної влади та місцевого самоврядування відповідно) поширюється загальна позовна давність (стаття 257 ЦК України).

Юристи та адвокати адвокатського об’єднання «Європейський правозахист» забезпечать якісне представництво Ваших інтересів в судовому порядку.

Досить часто ми стикаємося з поділом земельної ділянки. Поділ може проводитися для різної мети : дарування, обмін, продаж своєї частини. Поділ земельної ділянки можна здійснити у разі виявлення бажання власника земельної ділянки за умови відсутності порушення меж ділянки; при відчуженні однієї чи декількох частин земельної ділянки; розподіл землі в натурі чи в результаті поділу; якщо після поділу кожна з новостворених частин зможе стати самостійно ділянкою.

Підставою для поділу землі є нотаріально засвідчена заява власника земельної ділянки та відповідна технічна документація на поділ такої ділянки, розроблена землевпорядною організацією. Технічна документація подається на розгляд Держгеокадастру за місцем знаходження земельної ділянки. Після розгляду присвоюється витяг з кадастру. Кожній земельній ділянці після поділу присвоюється новий кадастровий номер. Для реєстрації права власності на земельну ділянку, яка утворилася в результаті поділу, варто звернутися до нотаріуса чи до центру надання адміністративних послуг.

Адвокатське об’єднання «Європейський правозахист» допоможе Вам у подачі відповідних документів для оформлення права власності на земельну ділянку.

Також потрібна нотаріально засвідчена копія правовстановлюючого документу на земельну ділянку (договір – купівлі продажу, державний акт на земельну ділянку. Договір дарування тощо); копії паспорта та ідентифікаційного номера. У випадку наявності кількох власників земельних ділянок (спільна часткова власність), відбувається укладання нотаріального договору про поділ земельної ділянки між співвласниками. Якщо земельна ділянка ділиться не окремими рівними частинами, необхідна кадастрова зйомка такої земельної ділянки.

Адвокатське об’єднання «Європейський правозахист» надасть доступну правову допомогу в оформленні права власності на поділ земельної ділянки.

Встановлення меж земельної ділянки – це визначення за допомогою спеціальних пристроїв геодезії місцезнаходження поворотних точок землі та закріплення їх межовими знаками.

Згідно статті 106 Земельного кодексу України, власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння у встановленні меж, відновленні межових знаків у випадках їх зникнення, переміщення.

Різновиди межових знаків і порядок їх відновлення меж встановлюються органами центральної влади у сфері земельних відносин.

Встановлення меж земельної ділянки передбачено Законом України «Про землеустрій» та Інструкцією про встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками.

Відповідно до ст. 158 Земельного кодексу України, земельні спори вирішуються судами, органами місцевого самоврядування та центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей.

Адвокати адвокатського об’єднання «Європейський правозахист» допоможуть Вам у вирішенні питання встановлення меж земельної ділянки у судовому порядку та захистять Ваші права.

Також адвокатське об’єднання «Європейський правозахист» допоможе Вам вирішити спір шляхом досудового врегулювання, залучивши відповідних фахівців по земельних питаннях.

Якщо Ви помітили, що межові знаки знищені / пошкоджені, користування земельно ділянкою відбувається без Вашого відома, бачите порушення меж, зверніться до юристів адвокатського об’єднання «Європейський правозахист».